أهم المعلومات عن الاستثمار العقاري التجاري.. التعرف على تصنيفات استثمارات العقارات التجارية

في مقالة سابقة بقسم العقارات في موقع الأفضل، تعرفنا على أنواع استثمارات العقارات التجارية، وذكرنا أنها تشمل العقارات المكتبية والعقارات الصناعية والإيجارات متعددة الأسر وعقارات التجزئة، كما ذكرنا تصنيف العقارات التجارية المعمول به في الولايات المتحدة الأمريكية. في هذه المقالة، سوف نتعرف على معلومات هامة عن كل نوع من أنواع استثمارات العقارات التجارية، أو ما يُطلق عليه البعض اسم الاستثمار العقاري التجاري، كما سنذكر إحصائيات عن مدى نمو كل نوع منها.

---

تصنيفات الاستثمار العقاري التجاري

سوف نتعرف في التالي على التصنيفات الأربعة التي تأتي ضمن الاستثمار العقاري التجاري:

العقارات المكتبية

العقارات المكتبية (Office real estate) هي في الغالب واضحة الشرح. بمعنى أنها تشمل ناطحات السحاب في وسط المدينة، والمباني المتوسطة الارتفاع في مناطق الضواحي، والمكاتب الطبية، والمباني المكتبية المخصصة لمستأجر واحد. قد تُستخدم المكاتب لأغراض متخصصة، وذلك مثل مختبر صغير، أو مرفق توزيع بعيد (remote distribution facility)، أو عيادة طبيب أسنان.

في الولايات المتحدة الأمريكية، شهد سوق العقارات المكتبية تحولًا كبيرًا منذ جائحة كوفيد-19، حيث أدت زيادة العمل عن بُعد إلى زيادة الوظائف الشاغرة الرئيسية وانخفاض كبير في قيمة عقود الإيجار المكتبية.

وفقًا لدراسة أجرتها شركة Commercial Edge، في ديسمبر 2023، وهي شركة استشارية وطنية في مجال العقارات التجارية بأمريكا، فإن استخدام المكاتب لا يزال عند حوالي 50% إلى 60% من مستويات ما قبل الجائحة، وبدلًا من تحسن المبيعات والإيجارات مع ابتعادنا عن ذروة الجائحة، خلصت كلًا من Commercial Edge و McKinsey في دراساتهما لعام 2023 إلى العكس. في نهاية عام 2023، كانت مبيعات العقارات المكتبية تشكل 38% فقط مقارنة بعام 2022. كما أن معدل الشغور الوطني للمكاتب (national office vacancy rate) ظل ثابتًا عند أكثر من 18%.

بشكل عام، تشير McKinsey إلى أن الطلب على المساحات المكتبية والتجزئة سيظل أقل من مستويات ما قبل الجائحة. في سيناريو معتدل، سيكون الطلب على المكاتب أقل بنسبة 13% في عام 2030 مقارنة بعام 2019، حتى مع الزيادة المتوقعة في عدد السكان. أما في السيناريو الشديد، فقد ينخفض الطلب بأكثر من 35%.

بالتالي، هذا يجعل الاستثمار في العقارات (أي في المساحات المكتبية office space) استثمارًا محفوفًا بالمخاطر. إذا استمر العمل عن بُعد كقاعدة للكثير من الأشخاص بأمريكا، فقد لا يتعافى سوق العقارات المكتبية أو قد يتطلب إعادة توظيفها، وهو ما قد يكون مكلفًا. في هذه الأثناء، قد تكون القروض مستحقة قبل أن تنتعش معدلات الإيجار لكل مساحة، وهذا يزيد من حالات الرهن العقاري (foreclosures)، ويزيد من معدلات الشواغر (further pushing up vacancy rates)، ويخفض قيم العقارات لكل قدم مربع.

“قد يهمك: أنواع استثمارات العقارات التجارية”

“اطلع على: افضل شقق للبيع في جدة بالسعودية وذلك من خلال افضل مسوق عقاري في جدة”

العقارات الصناعية أحد تصنيفات الاستثمار العقاري التجاري

تشير العقارات الصناعية (Industrial real estate) إلى المباني والممتلكات التي تُستخدم في التصنيع أو المرافق الكبيرة للشحن أو اللوجستيات. على سبيل المثال، المستودعات والمصانع والمواقع المستخدمة للتجميع تعتبر جميعها عقارات صناعية.

من فوائد العقارات الصناعية أن عقود الإيجار في العادة تكون طويلة الأجل وثابتة، وهذا يجعلها أكثر قابلية للتنبؤ للمستثمرين. مع ذلك، فإن العديد من العقارات الصناعية تحتاج إلى تخصيصات خاصة للاستخدامات المحددة، وإذا انتهى عقد الإيجار الخاص بإحدى الشركات، فقد يتطلب العقار تحديثات كبيرة لجذب مستأجرين جدد. العقارات الصناعية في العادة تكون كبيرة وتعتمد على مستأجر واحد، وهذا يجعل من الصعب تنويع المستأجرين.

في الولايات المتحدة الأمريكية كانت العقارات الصناعية واحدة من أفضل فئات العقارات أداء في أوائل العشرينيات من القرن الحالي. وفقًا لمؤشر NCREIF، انخفضت العقارات الصناعية بنسبة 5.3% من الربع الرابع لعام 2022 إلى الربع الثالث لعام 2023، مقارنة بانخفاض 8.39% لجميع العقارات التجارية خلال تلك الفترة. وفقًا لتقرير صادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في أكتوبر 2023، زادت المساحات المخصصة للعقارات الصناعية بنسبة 43% خلال العام الماضي، وهو ما يختلف تمامًا عن مجالات العقارات التجارية الأخرى التي شهدت انخفاضات. كما شهدت إيجارات المستودعات ومرافق اللوجستيات في عام 2023 أكبر زيادة في السنوات الأخيرة، على الرغم من أن النمو قد يتباطأ إذا تباطأ الاقتصاد الأمريكي.

الإيجارات متعددة الأسر Multifamily Rental

تشمل العقارات متعددة الأسر (Multifamily Rental) مباني الشقق، والمنازل المتلاصقة، والعقارات متعددة الوحدات مثل ناطحات السحاب في المناطق الحضرية. هذه هي الأماكن التي يعيش فيها الناس لفترة طويلة (تعتبر عقارات سكنية فقط إذا كانت تضم أربع وحدات أو أقل)، لذا تشمل أيضًا شقق التمليك والحدائق المتنقلة. قد تشمل المنازل متعددة الأسر أيضًا الدوبلكسات والتريبلكس والكوادبلكسات، على الرغم من أن العديد من المقرضين يسمحون باستخدام قروض عقارية سكنية عادية لشراء المنازل متعددة الأسر الأصغر.

وفقًا لمؤشر العقارات NCREIF، تفوقت الشقق بشكل طفيف على العقارات التجارية الأخرى، حيث انخفضت بنسبة 7.55% مقارنة بانخفاض بنسبة 8.39% لجميع العقارات التجارية (commercial properties) من الربع الرابع لعام 2022 إلى الربع الثالث لعام 2023. يرجع هذا الانخفاض إلى حد كبير إلى التراجع الوطني في الإيجارات، حيث بلغ متوسط الإيجار ذروته في أغسطس 2022 عند 2054 دولارًا وكان 1967 دولارًا في ديسمبر 2023.

التجزئة Retail

ضمن تصنيفات الاستثمار العقاري التجاري سوف نجد التجزئة (Retail)، وهي تشمل العقارات التجارية المستخدمة من قبل الشركات التي تبيع السلع أو الخدمات للمستهلكين من موقع مادي. تشمل عقارات التجزئة مراكز التسوق الكبرى (supermarket shopping centers)، والمراكز التجارية الصغيرة (strip malls)، ومراكز المجتمع (community centers)، والمواقع الكبيرة، والمولات الإقليمية، والمطاعم، والأندية الرياضية، ومراكز الترفيه العائلي.

وفقًا لمؤشر العقارات NCREIF، كانت هذه الفئة من أفضل الفئات أداءً في سوق العقارات التجارية بالولايات المتحدة الأمريكية، حيث انخفضت بنسبة 1.39% فقط مقارنة بانخفاض بنسبة 8.39% للعقارات التجارية من الربع الرابع لعام 2022 إلى الربع الثالث لعام 2023.

---

في ختام الحديث عن تصنيفات الاستثمار العقاري التجاري، والتعرف على الإحصائيات التي تخص كل تصنيف منها، يجب العلم أن قرار الاستثمار في أي نوع منها يجب أن يكون مدروس بشكل جيد بعد الإلمام الجيد بأحدث اتجاهات السوق العقاري مع التعرف على وجهات نظر وتحليلات المختصين في مجال العقارات.