احذر من احتيال السوق العقاري في دبي: حقائق صادمة يجب أن تعرفها

لطالما عُرف عن السوق العقاري في دبي التنظيم العالي والشفافية، خاصة مع الرقابة الصارمة من قبل دائرة الأراضي والأملاك، ودعم الدولة للمستثمرين. لكن الواقع بعد جائحة كورونا كشف عن موجة من التلاعبات والمعلومات المضللة التي أصبحت تنتشر عبر بعض المسوقين العقاريين. في هذا المقال، نسلط الضوء على أبرز أشكال الاحتيال العقاري المنتشرة حاليًا، مع نصائح عملية لحماية نفسك كمستثمر أو كمشتري.

---

مخالفات تسويقية بالجملة وغرامات قاسية

بدأت دائرة الأراضي والأملاك في دبي اتخاذ خطوات جدية لمحاربة الفوضى، حيث أصدرت “ميثاق سلوكيات الوسطاء العقاريين”، وبدأت بالفعل فرض غرامات تتراوح بين 30 إلى 50 ألف درهم على الإعلانات والمحتويات التسويقية المخالفة، خصوصًا تلك التي تتضمن معلومات غير دقيقة عن المشاريع العقارية. ومن الآن فصاعدًا، أي إعلان يجب أن يحتوي على “كود موثق” من الدائرة يثبت أنه تمت مراجعته والموافقة عليه. وبدون هذا الكود، يُعتبر الإعلان مخالفًا وقد يحمل معلومات مغلوطة.

---

السعر الترويجي: خدعة مكررة لا تقع فيها

من أكثر الأكاذيب شيوعًا ما يسمى “سعر الطرح”، حيث يروج بعض المسوقين لهذا السعر على أنه فرصة لا تتكرر، بل ويؤكدون أنه أرخص من العقارات الجاهزة. لكن الحقيقة أن سعر الطرح في كثير من الأحيان أغلى من سعر السوق الفعلي للعقارات الجاهزة.

السبب في ذلك يعود إلى ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء، ما يجعل العائد الاستثماري الموعود مثل “10% من الإيجار” شبه مستحيل، خاصة إذا كان المشروع سيتم تسليمه بعد سنتين أو أكثر. في أحسن الأحوال، قد تحقق 6%، لكن لا يمكن اعتبار 10% قاعدة عامة كما يروج البعض.

---

السوق العقاري في دبي: وهم الأرباح الخيالية خلال 3 سنوات

مقولة “العقار سيزيد 45% خلال ثلاث سنوات” أصبحت متداولة كثيرًا. ولكن هذا الارتفاع المزعوم غير واقعي تمامًا، بل ومبني على تكهنات ترويجية. الواقع أن السوق يمر حاليًا بمرحلة صعود، لكنه لا يمكن أن يستمر إلى ما لا نهاية.

ففي النهاية، كل سوق يصل إلى نقطة تصحيح، خاصة في المشاريع الواقعة خارج المناطق الرئيسية، مثل المشاريع الجديدة في الصحراء. ارتفاعات حقيقية قد تحدث فقط في مشاريع كبار المطورين وفي مناطق محدودة لا تتوفر فيها أراضٍ جديدة.

“اطلع على: القطاع المصرفي العقاري بأمريكا“

---

أكذوبة “محطة المترو ستفتح قريبًا”

يروج بعض المسوقين أن مشاريع معينة تقع بالقرب من محطات مترو ستُفتتح قريبًا (مثل أرجان أو JVC). لكن الحقيقة أن توسعة خطوط المترو في دبي تأخذ سنوات طويلة. على سبيل المثال، تم افتتاح 14 محطة فقط خلال خمس سنوات. والمخطط المستقبلي لتوسعة المترو يتطلب فترة زمنية طويلة قد تتجاوز العقد. المفارقة أن بعض المناطق التي لا تحتوي على مترو حاليًا (مثل JVC) تحقق أعلى نسب البيع والإيجار، ما يثبت أن وجود المترو ليس دائمًا العامل الحاسم للاستثمار الناجح.

---

لا تخلط بين “الخليج التجاري” و”داون تاون”

يخلط البعض بين منطقة الخليج التجاري (Business Bay) ومنطقة داون تاون دبي. بينما الأولى لا تزال تحتوي على أراضٍ ومشاريع متعددة، فإن الثانية منطقة مشبعة وراقية تمتلكها شركة “إعمار”، وأسعارها أعلى بكثير. الخطأ هنا أن بعض المسوقين يبيعون وحدات في “بيزنس بي” بأسعار على أنها في “داون تاون”، ما يخلق انطباعًا مضللًا للمشتري عن العائد المتوقع أو القيمة السوقية.

“اطلع على: أفضل المدن للاستثمار في عقارات بريطانيا في 2025“

---

بيع سريع وربح سريع؟ لا تنخدع

من العبارات المغرية أيضًا: “اشترِ اليوم وابع خلال 6 أشهر واربح 60%”. ولكن معظم المطورين اليوم لا يسمحون بإعادة البيع إلا بعد سداد ما لا يقل عن 40% من قيمة الوحدة. بل إن البيع في حد ذاته ليس مضمونًا إذا لم يكن هناك طلب حقيقي. فالمسألة تعتمد على اسم المطور، موقع المشروع، وظروف السوق، وليس على وعود براقة فقط.

---

انتبه: أحيانًا التاون هاوس أفضل من الشقق

في بعض الحالات، إذا كانت قيمة الشقة ذات الغرفتين تصل إلى 1.6 مليون درهم، قد يكون من الأفضل التوجه نحو شراء تاون هاوس بنفس القيمة تقريبًا أو أقل. فالتاون هاوس يتمتع بطلب عالٍ، خاصة مع ندرة العرض مقارنة بالشقق. بل ويمكنك أحيانًا الحصول على تاون هاوس بأربع غرف تحت الإنشاء بمبالغ لا تتجاوز 1.9 مليون درهم.

“قد يهمك: بن غاطي سكاي رايز بيزنس باي“

---

لا تحول أموالك دون تحقق: احذر من الحسابات الوهمية

إذا كنت تشتري من خارج الإمارات، يجب أن تطلب خطابًا رسميًا من المطور يوضح الحساب البنكي الخاص بالمشروع، وليس الحساب الشخصي. ويجب أن يحمل الحساب اسم المشروع نفسه. وتأكد أيضًا من أنك تتعامل مع وسيط عقاري مرخص ومعروف لدى دائرة الأراضي والأملاك. اطلب منه ما يسمى “كرت ريرا” كإثبات رسمي على تسجيله.

“قد يهمك: شراء العقارات في مصر كاش أم تقسيط“

---

رسوم ومعاملات يجب معرفتها قبل الشراء

عند الشراء في دبي، هناك رسوم ضرورية يجب دفعها مثل:

• 4% رسوم تسجيل العقار (Real estate).
• دفعة أولى بنسبة 20% على الأقل في أغلب المشاريع.
• استلام العقد الابتدائي فور دفع الحجز.

---

في الختام سوف نجد أن احتيال السوق العقاري في دبي لا يعني أن السوق كله سيئ، بل إن الاستثمار فيه ما زال واعدًا بشرط أن يتم بوعي كامل، وبالتعاون مع جهات موثوقة، وبتدقيق شديد على المعلومات والوعود. لا تنخدع بالبريق، بل اسأل، تحقق، وكن حذرًا… فالسوق العقاري لا يرحم من يتسرع.