انخفاض الطلب على قروض الرهن العقاري لشراء المنازل في أمريكا: مؤشر مقلق لسوق الربيع العقاري

انخفضت طلبات الحصول على قروض الرهن العقاري لشراء المنازل في أمريكا بنسبة 4% الأسبوع الماضي مقارنة بالأسبوع السابق، وفقًا لمؤشر جمعية مصرفيي الرهن العقاري (MBA) المعدل موسميًا. يأتي هذا الانخفاض في وقت تستمر فيه أسعار المنازل في الارتفاع، بينما لم تشهد أسعار الفائدة تغييرات كبيرة.

أبرز النقاط: انخفاض الطلب على قروض الرهن العقاري لشراء المنازل في أمريكا

• انخفاض الطلب: الطلب ثابت مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وأقل بنسبة 39% مقارنة بشهر فبراير 2019 قبل الجائحة.
• أسعار الفائدة: تراجع متوسط سعر الفائدة على قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.97% بعد أن كان 7.02%.
• حجم القروض: ارتفع متوسط حجم قرض الشراء إلى 447,300 دولار، وهو الأعلى منذ أكتوبر 2024.
• تحسن محدود لإعادة التمويل: ارتفعت طلبات إعادة تمويل القروض بنسبة 12% مقارنة بالأسبوع السابق وبنسبة 17% مقارنة بالعام الماضي.

سوق عقاري يعاني من تباطؤ

على الرغم من زيادة عدد المنازل المعروضة للبيع بنسبة 25% مقارنة بالعام الماضي، إلا أن المبيعات العقارية لا تزال عند أدنى مستوياتها منذ 30 عامًا. ويرجع ذلك إلى بقاء المنازل لفترات أطول في السوق، حيث بلغ متوسط مدة البيع 54 يومًا في يناير، وهو الأطول منذ مارس 2020.

• تحديات الأسعار والمنافسة:

أظهر تقرير Realtor.com أن 15.6% من البائعين خفضوا أسعارهم في يناير، مقارنة بـ14.7% في نفس الشهر من العام الماضي. ومع ذلك، يظل هناك مستوى كافٍ من المنافسة يسمح للكثيرين بالتمسك بأسعارهم المعلنة.

قروض الرهن العقاري في أمريكا

تُعد قروض الرهن العقاري (Mortgage Loans) من أهم الأدوات المالية التي يستخدمها الأمريكيون لتمويل شراء المنازل، فهي تتيح للمشترين امتلاك عقارات دون الحاجة لدفع كامل قيمة المنزل مقدمًا، بل يتم السداد على فترات زمنية تمتد عادةً من 15 إلى 30 عامًا.

أنواع قروض الرهن العقاري في أمريكا

تشمل أنواع قروض الرهن العقاري للمنزل في أمريكا ما يلي:

1. الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت (Fixed-Rate Mortgage):
   • يتميز بسعر فائدة ثابت طوال مدة القرض، مما يجعل الأقساط الشهرية مستقرة ويمكن التنبؤ بها.
   • مثالي للمشترين الذين يخططون للبقاء في منازلهم لفترة طويلة.
   • الخيارات الشائعة: قروض لمدة 15 أو 30 عامًا.
2. الرهن العقاري بسعر فائدة متغير (Adjustable-Rate Mortgage – ARM):
   • يبدأ بسعر فائدة منخفض ثابت لفترة محددة (مثلاً 5 سنوات)، ثم يتغير سنويًا بناءً على معدلات السوق.
   • جيد للأشخاص الذين يخططون لبيع منازلهم قبل انتهاء فترة السعر الثابت.
   • مخاطر أكبر في حال ارتفاع أسعار الفائدة مستقبلاً.
3. قروض مضمونة من الحكومة (Government-Backed Loans):
   • قروض FHA: مدعومة من إدارة الإسكان الفيدرالية، مناسبة للمشترين لأول مرة وتتميز بمتطلبات منخفضة للدفعة المقدمة.
   • قروض VA: مخصصة للمحاربين القدامى وأفراد الخدمة العسكرية النشطين، تقدم مزايا مثل الإعفاء من الدفعة المقدمة.
   • قروض USDA: لدعم المشترين في المناطق الريفية مع شروط ميسرة.
4. الرهن العقاري للجامبو (Jumbo Loans):
   • يُستخدم لشراء منازل ذات أسعار مرتفعة تتجاوز الحدود التي تحددها الهيئات الفيدرالية (766,550 دولارًا أو أكثر في 2024).
   • يتطلب شروطًا أكثر صرامة مثل درجة ائتمانية عالية ودخل قوي.

“قد يهمك: ترحيب من شركات البناء في أمريكا بتجميد التعرفة الجمركية مع كندا والمكسيك”

شروط الحصول على قرض رهن عقاري

تشمل أهم شروط الحصول على قرض رهن عقاري كلًا من التالي:

• الدرجة الائتمانية (Credit Score): تؤثر بشكل مباشر على معدل الفائدة وشروط القرض. عادةً ما يُفضل أن تكون الدرجة فوق 620 لقروض FHA وأكثر من 700 للقروض التقليدية.
• نسبة الدين إلى الدخل (Debt-to-Income Ratio – DTI): يجب ألا تتجاوز 43% في معظم الحالات، لضمان قدرة المقترض على سداد القرض.
• الدفعة المقدمة (Down Payment): تتراوح من 3% إلى 20% حسب نوع القرض.
• الوثائق المطلوبة من أجل الحصول على رهن عقاري للمنزل: تشمل إثبات الدخل، سجلات الضرائب، تفاصيل الوظيفة، وكشف الحسابات البنكية.

العوامل المؤثرة على أسعار الفائدة

1. السياسة النقدية: قرارات مجلس الاحتياطي الفيدرالي (Federal Reserve) تؤثر على معدلات الفائدة.
2. الوضع الاقتصادي: معدلات البطالة، التضخم، والنمو الاقتصادي تؤثر على حركة أسعار الفائدة.
3. سوق السندات: علاقة عكسية بين أسعار السندات وعوائدها تؤثر على معدلات الرهن العقاري.
4. الملف الائتماني للمقترض: درجة الائتمان، مبلغ القرض، ونسبة الدفعة المقدمة.

مزايا وعيوب قروض الرهن العقاري

المزايا:

• إمكانية شراء منزل دون الحاجة لامتلاك كامل ثمنه.
• خيارات مرنة في شروط السداد.
• بناء سجل ائتماني قوي مع سداد منتظم.

العيوب:

• التزامات مالية طويلة الأجل.
• تقلبات أسعار الفائدة قد تؤثر على القروض ذات المعدلات المتغيرة.
• تكاليف إضافية مثل التأمين العقاري والضرائب العقارية.