7 خطوات لإبرام صفقة مربحة في العقارات التجارية

اسأل أي خبير عقاري عن فوائد الاستثمار في العقارات التجارية (commercial property)، ومن المحتمل أن تتلقى شرحًا مطولًا حول كيف أن هذه العقارات توفر فرصًا أفضل من العقارات السكنية. يعشق مالكو العقارات التجارية التدفق النقدي الإضافي، واقتصاديات الحجم المفيدة، وسهولة الدخول إلى السوق، وتوافر مديري العقارات الجيدين بأسعار معقولة، بالإضافة إلى فرصة تحقيق عوائد مالية أكبر من الاستثمار في العقارات التجارية. لكن كيف يمكنك تقييم أفضل العقارات؟ وما الذي يميز الصفقات الرابحة عن تلك الفاشلة؟ في هذه المقالة سوف نتعرف على 7 خطوات لإبرام صفقة مربحة في العقارات التجارية.

النقاط الرئيسية:

• مثل معظم الاستثمارات، يبدأ النجاح في مجال العقارات التجارية بوضع خطة جيدة.
• تعرّف على سوق العقارات التجارية وكيف يختلف عن العقارات السكنية (residential properties)، وما هي الجوانب المشتركة بينهما.
• استخدم نهجًا متعدد الأساليب للعثور على العقارات المتاحة وتحقيق أفضل الصفقات.

1- تعلم ما يعرفه الخبراء

لكي تكون لاعبًا ناجحًا في سوق العقارات التجارية، عليك أن تفكر كالمحترفين. على سبيل المثال:

• اعرف أن العقارات التجارية تُقيم بشكل مختلف عن العقارات السكنية، فالعائد المالي من العقارات التجارية يرتبط بشكل مباشر بالمساحة القابلة للاستخدام.
• هذا لا ينطبق على المنازل الفردية. كما ستحصل على تدفق نقدي أكبر من العقارات التجارية مقارنة بالعقارات السكنية. الحساب بسيط: ستحقق دخلًا أكبر من العقارات متعددة الوحدات مقارنة بمنزل لعائلة واحدة.
• اعلم أيضًا أن عقود الإيجار للعقارات التجارية عادة ما تكون أطول من تلك الخاصة بالعقارات السكنية، وهذا يعزز التدفق النقدي بشكل أكبر.
• عليك أيضًا أن تفهم أنواع استثمارات العقارات التجارية.
• أخيرًا، إذا كنت في بيئة ائتمانية مشددة، تأكد من توفر السيولة النقدية، لأن المقرضين في العقارات التجارية يفضلون دفعة مقدمة لا تقل عن 30% قبل الموافقة على القرض.

“قد يهمك: شرط الرهن العقاري“

2- ضع خطة عمل واضحة أحد خطوات لإبرام صفقة مربحة في العقارات التجارية

تحديد المعايير هو أولوية قصوى عند إبرام صفقة عقارية تجارية. اسأل نفسك:

• كم يمكنك تحمّل دفعه؟ ثم ابحث عن عروض التمويل العقاري لفهم إجمالي تكلفة القرض على المدى الطويل.
• استخدم أدوات مثل حاسبات الرهن العقاري للحصول على تقديرات دقيقة لتكلفة العقار بالكامل.
• أسئلة أخرى مهمة: كم تتوقع أن تربح من الصفقة؟ من هم الأطراف الرئيسيون؟ كم عدد المستأجرين الحاليين الذين يدفعون الإيجار؟ كم المساحة التي تحتاج لتأجيرها؟

3- تعلم كيفية التعرف على الصفقة الجيدة

يعرف المحترفون في مجال الاستثمار العقاري التجاري الصفقة الجيدة بمجرد رؤيتها. فما هو سرهم؟ لديهم دائمًا استراتيجية خروج: أفضل الصفقات هي تلك التي يمكنك التخلي عنها إذا لزم الأمر. هنا امتلك نظرة فاحصة كمالك للعقار، أي ابحث دائمًا عن الأضرار التي تحتاج إلى إصلاح، وتعلم كيفية تقييم المخاطر، ولا تنس استخدام الآلة الحاسبة لضمان توافق العائدات مع أهدافك المالية.

“اطلع على: كمبوند ويست فيو: رؤية عصرية لمجتمع سكني متكامل في زايد الجديدة”

4- التعرف على المقاييس الرئيسية في العقارات التجارية

توجد عدة مقاييس رئيسية شائعة يجب استخدامها عند تقييم العقارات التجارية، منها:

• صافي الدخل التشغيلي (NOI):

يتم حساب صافي الدخل التشغيلي لعقار تجاري من خلال تقييم إجمالي الدخل التشغيلي للسنة الأولى ثم خصم المصروفات التشغيلية للسنة نفسها. من المهم أن يكون لديك صافي دخل تشغيلي إيجابي لتحقيق ربحية جيدة.

• معدل الرسملة (Cap Rate):

يُستخدم معدل الرسملة، أو ما يُعرف بمعدل “رأس المال”، لتقييم قيمة العقارات التي تدر دخلاً. على سبيل المثال، يمكن استخدام هذا المعدل لتقييم مجمعات الشقق التي تحتوي على خمس وحدات أو أكثر، والمباني المكتبية التجارية، والمراكز التجارية الصغيرة. يُستخدم هذا المعدل لتقدير القيمة الحالية الصافية للأرباح أو التدفق النقدي المستقبلي، وتُعرف هذه العملية أيضًا باسم “رأسملة الأرباح”.

• العائد على النقد (Cash on Cash):

يعتمد مستثمرو العقارات التجارية الذين يستخدمون التمويل لشراء ممتلكاتهم على صيغة العائد على النقد لمقارنة أداء العقارات المختلفة خلال السنة الأولى. تأخذ هذه الصيغة في الاعتبار أن المستثمر لا يحتاج إلى دفع كامل قيمة العقار نقدًا، ولكنها تحتسب أيضًا أن المستثمر لن يحتفظ بكامل صافي الدخل التشغيلي نظرًا لوجود التزامات مثل سداد أقساط الرهن العقاري. لحساب العائد على النقد، يجب على المستثمرين تحديد المبلغ المطلوب للاستثمار عند شراء العقار أو ما يُعرف بالاستثمار الأولي.

5- ابحث عن البائعين المتحمسين

مثل أي عمل تجاري آخر، يعتمد سوق العقارات على العملاء، ودورك هو العثور عليهم—وخاصة أولئك الذين يرغبون في البيع بسرعة وبسعر أقل من سعر السوق. في الحقيقة، لا يحدث أي شيء مهم في العقارات ما لم تعثر على صفقة جيدة، وغالبًا ما يكون هذا مصحوبًا ببائع لديه دافع قوي للبيع، مثل الحاجة السريعة للنقد أو الرغبة في التخلص من عبء مالي. إذا لم يكن البائع متحمسًا، فلن يكون مستعدًا للتفاوض بسهولة.

6- اكتشف فن “الزراعة” في الأحياء

طريقة ممتازة لتقييم العقارات التجارية هي دراسة الحي الذي يقع فيه العقار من خلال:

1. زيارة العقارات المفتوحة (Open Houses).
2. التحدث مع مالكي العقارات في الحيز
3. البحث عن العقارات الشاغرة.

تساعدك هذه الاستراتيجية في فهم اتجاهات السوق المحلي ومعرفة مستوى الطلب على العقارات في تلك المنطقة.

7- استخدم نهج “ثلاثي الجوانب” لتقييم العقارات

كن مرنًا عند البحث عن صفقات مربحة. استخدم أساليب متعددة مثل:

• الإنترنت للبحث عن العقارات المتاحة.
• قراءة الإعلانات المبوبةز
• توظيف “صيادي الصفقات” (Bird Dogs) لمساعدتك في العثور على فرص استثمارية واعدة مقابل رسوم إحالة.

ما هو معنى العقارات التجارية؟

العقارات التجارية هي العقارات التي تُستخدم لأغراض تجارية بدلاً من الأغراض السكنية أو الصناعية. يشمل ذلك:

• مراكز التسوق.
• المباني المكتبية.
• الفنادق.
• المستودعات.

غالبًا ما يتم تأجير العقارات التجارية للمستأجرين لفترات زمنية محددة، حيث يقيمون أعمالهم التجارية ويستخدمون المساحة لتوليد الدخل. كما يمكن شراء وبيع العقارات التجارية بهدف تحقيق مكاسب رأسمالية

هل يمكنك الاستثمار في العقارات التجارية؟

نعم، يمكنك الاستثمار في العقارات التجارية من خلال عدة طرق:

• الملكية المباشرة: شراء عقار تجاري وتأجيره أو الاحتفاظ به لزيادة قيمته بمرور الوقت.
• صناديق الاستثمار العقاري (REITs): كيانات تجمع رأس المال من عدة مستثمرين وتستثمر في عقارات تجارية.
• منصات التمويل الجماعي: تتيح للأفراد تجميع أموالهم لشراء عقارات تجارية كمجموعة.

ما هو قانون 2% في العقارات في الولايات المتحدة؟

ينص قانون 2% في العقارات على أن العقار يُعتبر مربحًا إذا كان الدخل الشهري من الإيجار يساوي على الأقل 2% من سعر شراء العقار. على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بمبلغ 500,000 دولار، يجب أن يكون الدخل الشهري من الإيجار على الأقل 10,000 دولار (500,000 × 0.02) ليُعتبر مربحًا.

خطوات لإبرام صفقة مربحة في العقارات التجارية: الخلاصة

بشكل عام، لا يقتصر العثور على العقارات التجارية وتقييمها على استكشاف الأحياء أو الحصول على سعر جيد. جوهر النجاح يكمن في التواصل البشري وبناء علاقات قوية مع مالكي العقارات، وتعزيز الثقة معهم، بحيث يشعرون بالراحة عند مناقشة الصفقات الجيدة وإبرام الصفقات معك.