ما هو الرهن العقاري للمنزل.. مع أنواع الرهون العقارية في الولايات المتحدة الأمريكية

الرهن العقاري للمنزل (home mortgage) هو قرض يُقدم من قِبل بنك أو شركة رهن عقاري أو مؤسسة مالية أخرى لشراء مسكن سواء كان مسكنًا رئيسيًا، أو مسكنًا ثانويًا، أو عقارًا استثماريًا على عكس قطعة عقار تجارية أو صناعية. في الرهن العقاري للمنزل، يقوم مالك العقار (المقترض) بنقل الملكية إلى المُقرض بشرط أن تعود الملكية إلى المالك بمجرد سداد القرض بالكامل والوفاء بالشروط الأخرى للرهن العقاري.

في الولايات المتحدة الأمريكية سوف نجد أن الرهن العقاري للمنزل هو أحد أكثر أشكال الديون (forms of debt) شيوعًا، وهو أيضًا من أكثرها توصية. نظرًا لأنه دين مضمون حيث يعمل العقار كضمان للقرض فإن الرهون العقارية تأتي بمعدلات فائدة أقل من معظم أنواع القروض التي يمكن أن يجدها المستهلك الفردي. في السطور التالية، سوف نتعرف على أهم المعلومات عن الرهن العقاري للمنزل، مع التعرف على كيف يعمل الرهن العقاري للمنزل؟

ما هو الرهن العقاري للمنزل؟

ضمن الحديث عن ما هو الرهن العقاري للمنزل، يجب فهم النقاط التالية:

• الرهن العقاري للمنزل هو قرض يُقدَّم من قِبَل بنك أو شركة رهن عقاري أو مؤسسة مالية أخرى لشراء مسكن.
• في أمريكا، يمكن أن يكون للرهن العقاري معدل فائدة ثابت أو متغير، وتتراوح مدة القرض من ثلاث إلى ثلاثين سنة.
• يحتفظ المقرض الذي يقدم الرهن العقاري بملكية العقار، والتي يتم منحها للمقترض عند سداد الرهن بالكامل.

كيف يعمل الرهن العقاري للمنزل؟

تتيح الرهون العقارية (Home mortgages) للمنزل لشريحة أوسع من المواطنين فرصة امتلاك عقارات، حيث لا يتعين دفع كامل سعر شراء المنزل مقدمًا. لكن نظرًا لأن المُقرض يحتفظ بالملكية طالما أن الرهن العقاري ساري المفعول، فإنه يحق له استعادة العقار (الحجز عليه وبيعه في السوق المفتوحة) إذا لم يتمكن المقترض من سداد الدفعات.

يمكن أن يكون للرهن العقاري معدل فائدة ثابت أو متغير (fixed or floating interest rate)، ويتم دفع الفائدة شهريًا مع المساهمة في سداد المبلغ الأساسي للقرض. في الرهن العقاري ذو السعر الثابت، يكون معدل الفائدة والدفع الدوري عمومًا ثابتين في كل فترة. أما في الرهن العقاري ذو السعر المتغير، يتغير معدل الفائدة والدفع الدوري. بشكل عام، تكون معدلات الفائدة على الرهون العقارية ذات السعر المتغير في العادة أقل من الرهون العقارية ذات السعر الثابت؛ وذلك لأن المقترض يتحمل مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة.

في كلتا الحالتين، يعمل الرهن بنفس الطريقة: مع سداد المقترض للمبلغ الأساسي بمرور الوقت، يتم احتساب الفائدة على أساس أصغر، وهذا يعني أن الدفعات المستقبلية تسدد جزءًا أكبر من المبلغ الأساسي وليس فقط رسوم الفائدة.

“قد يهمك: فوائد ومخاطر الاستثمار في العقارات التجارية“

أنواع الرهون العقارية: Types of Mortgages

ضمن حديثنا عن الرهن العقاري للمنزل، يجب العلم أن هناك أنواع مختلفة من قروض الرهن العقاري في أمريكا التي يمكن أن يستخدمها المقترض لشراء منزل. بشكل عام، يمكن تقسيم أنواع الرهون العقارية إلى ثلاث فئات رئيسية: القروض التقليدية، وقروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، والقروض المتخصصة.

القروض التقليدية Conventional Loans

قروض الرهن العقاري التقليدية ليست جزءًا من برنامج قروض حكومي معين، حيث يمكن أن تكون هذه القروض مطابقة (conforming)، وهذا يعني أنها تتوافق مع قواعد الرهن العقاري التي تحددها “فاني ماي Fannie Mae” و”فريدي ماك Freddie Mac”، أو غير مطابقة. قد يكون التأمين الخاص على الرهن العقاري مطلوبًا للقروض التقليدية عندما يدفع المقترض أقل من 20٪ كمقدم.

تغيرت الرسوم الأولية لقروض “فاني ماي” و”فريدي ماك” في شهر مايو 2023، حيث زادت الرسوم للمشترين الذين لديهم درجات ائتمان أعلى، مثل 740 أو أعلى، بينما انخفضت للمشترين الذين لديهم درجات ائتمان أقل، مثل الأشخاص الذين لديهم أقل من 640. تغير آخر حدث، وهو أن مبلغ الدفعة المقدمة يؤثر على الرسوم الخاصة بك، فكلما كانت الدفعة المقدمة أكبر، كلما انخفضت الرسوم، ولكن ذلك يعتمد أيضًا على درجة الائتمان الخاصة بك.

“قد يهمك: الاستثمار العقاري التجاري“

“اطلع على: العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة“

قروض FHA أحد أنواع الرهون العقارية

قروض FHA هي قروض رهن عقاري يصدرها المقرضون الخاصون وتدعمها الحكومة الفيدرالية. تتميز قروض FHA بمتطلبات أقل لدرجات الائتمان ومتطلبات أقل للدفعات المقدمة. من الممكن الحصول على موافقة على قرض FHA بدرجة ائتمان منخفضة تصل إلى 580 ودفعة مقدمة بنسبة 3.5٪، أو بدرجة ائتمان منخفضة تصل إلى 500 ودفعة مقدمة بنسبة 10٪.

القروض المتخصصة

القروض المتخصصة (Specialty Loans) هي قروض لا تتناسب مع فئات القروض التقليدية أو قروض FHA. يشمل ذلك قروض وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA)، والتي تستهدف المحاربين القدامى وأسرهم، وقروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، التي تتيح للمقترضين في المناطق الريفية المؤهلة شراء المنازل بدون دفعة مقدمة.

في ختام هذه المقالة نكون قد تعرفنا على ما هو الرهن العقاري للمنزل في الولايات المتحدة الأمريكية، ونكون تعرفنا أيضًا كيف يعمل الرهن العقاري للمنزل؟ في نفس الوقت نكون قد تعرفنا على أنواع الرهون العقارية الثلاثة ومعلومات مختصرة عن كل نوع منها، وفي مقالات قادمة سوف نتعرف على ما الذي يتضمنه دفع الرهن العقاري؟ وكيفية الحصول على رهن عقاري للمنزل بأمريكا.