العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة.. مع عوامل يجب مراعاتها في استثمارات العقارات التجارية

تحدثنا في مقالات سابقة عن الاستثمار في العقارات التجارية، حيث تعرفنا على أنواع استثمارات العقارات التجارية، وتصنيف العقارات التجارية في الولايات المتحدة الأمريكية. كما تعرفنا على معلومات عن كل نوع من أنواع استثمارات العقارات التجارية. في السطور التالية، سوف نتعرف على العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة، مع التعرف على عوامل هامة يجب مراعاتها في استثمارات العقارات التجارية. كما سوف نتعرف على أنواع العقارات الأكثر ربحية للاستثمار.

---

التعرف على العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة

تشمل العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة ( Special-Purpose Commercial Real Estate) في الولايات المتحدة الأمريكية ما يلي:

• العقارات التجارية في قطاع الضيافة (Hospitality commercial real estate):

يشمل هذا القطاع الفنادق، الموتيلات (motels)، الضيافة للإقامات الممتدة (extended-stay hospitality)، والمنتجعات (resorts). هذا القطاع يركز على الإقامات قصيرة الأجل، وتتفاوت المرافق من الأساسية في الموتيلات إلى الفاخرة في الفنادق الراقية. بشكل عام، تعتمد قيمة الاستثمارات في العقارات الفندقية (hospitality real estate) على الموقع، واتجاهات السياحة، والانتماء للعلامات التجارية، والإدارة التشغيلية.

يمكن أن يكون هذا القطاع دوريًا بدرجة كبيرة، حيث تتذبذب الإيرادات حسب المواسم والعوامل الاقتصادية الكلية. وفقًا لتقرير صادر في أكتوبر 2023 عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، فإن متوسط السعر اليومي للغرف أعلى بنسبة 17% من الأرقام التي سبقت جائحة كورونا، وارتفعت الإيرادات بنسبة 13% خلال نفس الفترة.

• الإسكان للمسنين (Senior living housing):

يشمل هذا العنوان مجموعة متنوعة من أشكال الإسكان، بدءًا من المجمعات السكنية متعددة الوحدات المخصصة لكبار السن، وصولًا إلى مجتمعات الرعاية المساعدة ومجتمعات المعيشة المستقلة المصممة بخدمات ومرافق خاصة للمسنين ذوي الإعاقة واحتياجات أخرى، بالإضافة إلى مرافق الرعاية التمريضية التي تُدار بشكل أشبه بالمستشفيات منها بالمساكن.

يوفر هذا القطاع، الذي يلبي احتياجات الفئات العمرية المتقدمة، فرصًا وتحديات فريدة للمستثمرين. بحلول عام 2030، سيكون جميع مواليد فترة “طفرة المواليد” أكبر من 65 عامًا، وسيكون واحد من كل خمسة سكان في الولايات المتحدة الأمريكية عمره 65 عامًا أو أكثر. بحلول عام 2034، سيتفوق عدد كبار السن على الأطفال لأول مرة في تاريخ الولايات المتحدة الأمريكية، وفقًا لبيانات مكتب الإحصاء الأمريكي. بالتالي، توفر العقارات التي تلبي احتياجات هذه الفئة الكبيرة من السكان مصادر دخل مستقرة، حيث أن الطلب على هذه العقارات مدفوع بالاتجاهات الديموغرافية وليس بالدورات الاقتصادية. هذا يعني أن هذه الاستثمارات قد تكون جذابة بشكل خاص في المناطق التي تشهد زيادة في عدد السكان المتقدمين في العمر.

“قد يهمك: الاستثمار العقاري التجاري“

---

عوامل يجب مراعاتها في استثمارات العقارات التجارية

بعد التعرف على العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة، يجب العلم أن الاستثمار في العقارات التجارية يتطلب دراسة دقيقة وتحليلًل دقيقًا للعوامل التي تحدد النجاح أو الفشل. أحد الاعتبارات الرئيسية في جميع العقارات التجارية هو موقع العقار، وهي صفة تؤثر بشكل كبير على قيمته واستخدامه. على سبيل المثال، قد تكون قطعة أرض في وسط مدينة كبيرة مناسبة تمامًا لبناء مجمع سكني أو مساحة تجارية، لكنها قد لا تكون مناسبة للاستخدام الصناعي. على العكس من ذلك، قد يكون العقار في حي صناعي مكانًا جيدًا لمستودع.

أيضًا يُعد فهم قوانين تقسيم المناطق أمرًا بالغ الأهمية، حيث تحدد هذه القوانين الاستخدامات المقبولة للعقارات وقد تفرض قيودًا على عدد الوحدات التي يمكن بناؤها في مجمع سكني أو عدد أماكن وقوف السيارات المطلوبة لكل وحدة.

في نفس الوقت، يجب أن تشمل الدراسات الهامة تحليل اتجاهات السوق، حيث تشير زيادة عدد السكان في المنطقة المستهدفة إلى زيادة الطلب على العقارات، وهذا يعزز فرص الاستثمار. في المقابل، قد يشكل انخفاض عدد السكان تحديات لتحقيق النجاح الاستثماري.

أيضًا ينبغي أن تتضمن التقييمات المالية حساب المتطلبات الرأسمالية الأولية، والنفقات المتوقعة، واستراتيجيات الإيرادات المحتملة، سواء كانت من خلال زيادة قيمة العقار أو الدخل من الإيجار. كذلك، يجب مراعاة تأثيرات تبديل المستأجرين والتغيرات في أسعار الفائدة، وبشكل عام يعتبر التخطيط المالي الدقيق والالتزام بميزانية محددة من العناصر الأساسية لاستراتيجية استثمار ناجحة.

“قد يهمك: أنواع استثمارات العقارات التجارية“

---

أنواع العقارات الأكثر ربحية للاستثمار

ضمن الحديث عن العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة، سوف نتحدث عن أنواع العقارات الأكثر ربحية للاستثمار (Most Profitable Types of Real Estate Investment). كمستثمر، تهدف إلى العثور على الفرص الاستثمارية الأكثر ربحية واستغلالها، يجب أن تعلم أنه لا توجد إجابة واحدة لكل سوق أو شخص حول أي استثمار عقاري سيكون الأفضل أداءً. لكن، هناك بعض الأشياء التي يمكن مراقبتها.

عمومًا، كلما زاد عدد المستأجرين الذين يمكنك استيعابهم، زادت الأرباح المحتملة. أيضًا يجب أن تعلم أن فقدان مستأجر واحد لن يؤثر على الأرباح بشكل كبير كما يحدث في حالة وجود عدد أقل من المستأجرين. يمكنك أيضًا تحقيق أرباح أكبر من العقارات التي تتطلب استثمارات وبنية تحتية أقل. على سبيل المثال، توفر حدائق المركبات السكنية ومرافق التخزين عوائد عالية، وكلاهما يسمح بعدد كبير من المستأجرين ولكنه يفتقر إلى المتطلبات من حيث البنية التحتية والصيانة التي يحتاجها مبنى سكني كبير.

أيضًا يمكن أن تقدم بعض أنواع العقارات التجارية والصناعية عوائد كبيرة. بمعنى أنك إذا تمكنت من العثور على مستأجرين يوقعون عقود إيجار ثلاثية صافية، حيث يتولى المستأجر دفع الإيجار، والضرائب العقارية، وصيانة العقار، فيمكنك تجنب الكثير من تكاليف امتلاك العقار مع الاستمرار في تحقيق دخل. في نفس الوقت يجب أن تعلم أن بعض العقارات، مثل المساحات الصناعية متعددة الاستخدامات، تُعتبر أقل خطورة بشكل عام؛ ويرجع ذلك إلى استقرار المستأجرين النسبي ومرونة العقارات.

في الآونة الأخيرة بالولايات المتحدة الأمريكية، كانت المباني المكتبية من بين أسوأ أنواع العقارات أداءً، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى التغيرات في عادات العمل خلال جائحة كورونا. مع ذلك، فإن العديد من العوامل تؤثر على سوق العقارات، ومن المحتمل أن يتغير أداء العقارات المختلفة بمرور الوقت.

---

في هذه المقالة من موقع الأفضل تعرفنا على معلومات هامة عن العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة، وتعرفنا على أنواع العقارات الأكثر ربحية للاستثمار. أيضًا تعرفنا على أهم العوامل والاعتبارات التي عليك الاهتمام بها عند الرغبة في الدخول لعالم استثمارات العقارات التجارية.