تعريف العقار.. مع التعرف على أنواع العقارات، وكيفية الاستثمار فيها

عند الرغبة في الاستثمار في العقارات، يجب أن تكون على معرفة جيدة بالعديد من الأمور عن هذا المجال، ومن أهمها معرفة تعريف العقار من الناحية الاقتصادية، ومعرفة أنواع العقارات المختلفة، وأيضًا معرفة طرق الاستثمار في العقارات المختلفة، وفي السطور التالية من هذه المقالة سوف نتعرف على كل هذا. كما سوف نتعرف أيضًا على إيجابيات وسلبيات الاستثمار في العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية، مع ذكر معلومات هامة عن الاقتصاد العقاري بأمريكا.

ما هو تعريف العقار؟

يُعرَّف العقار (Real estate) بأنه الأرض وأي هيكل دائم عليها، مثل المنزل أو التحسينات المضافة إليها، سواء كانت طبيعية أو من صنع الإنسان. العقار هو شكل من أشكال الملكية العقارية (real property)، وهو يختلف عن الممتلكات الشخصية، التي لا تكون مرتبطة بشكل دائم بالأرض، وذلك مثل المركبات، والقوارب، والمجوهرات، والأثاث، والمعدات الزراعية.

ضمن الحديث عن ما هو تعريف العقار، يجب تفهم النقاط الرئيسية التالية:

• يُعتبر العقار ملكية حقيقية تشمل الأرض وأي شيء مرتبط بها بشكل دائم أو مبني عليها، سواء كان طبيعيًا أو من صنع الإنسان.
• هناك خمس فئات رئيسية للعقار تشمل السكني، التجاري، الصناعي، الأراضي الخام، والاستخدام الخاص.
• يشمل الاستثمار في العقار شراء منزل، عقار للإيجار، أو أرض.
• يمكن الاستثمار غير المباشر في العقار عبر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أو من خلال استثمارات عقارية مشتركة.

فهم العقار: Understanding Real Estate

غالبًا ما تُستخدم مصطلحات الأرض، العقار، والملكية العقارية بشكل متبادل، ولكن هناك اختلافات بينها، وفي التالي سوف نوضح لكم ذلك:

• تشير “الأرض Land” إلى سطح الأرض وصولًا إلى مركز الأرض وصعودًا إلى الفضاء الجوي فوقها، بما في ذلك الأشجار، المعادن، والمياه. تشمل الخصائص الفيزيائية للأرض عدم تحركها، عدم قابليتها للتدمير، وفرادتها حيث تختلف كل قطعة أرض جغرافيًا.
• العقار (real estate) يشمل الأرض بالإضافة إلى أي إضافات من صنع الإنسان مثل المنازل والمباني الأخرى. تُسمى أي إضافات أو تغييرات على الأرض تؤثر على قيمة العقار بـ “التحسينات”. بمجرد تحسين الأرض، تمثل إجمالي رأس المال والعمالة المستخدمة لبناء التحسين استثمارًا ثابتًا كبيرًا. رغم أن المبنى يمكن هدمه، إلا أن التحسينات مثل أنظمة الصرف الصحي والكهرباء والمياه والصرف تبقى دائمة.
• تشمل الملكية العقارية (Real property) الأرض والإضافات إليها بالإضافة إلى الحقوق الموروثة في ملكيتها واستخدامها.

ما هي أنواع العقارات؟

ضمن الحديث عن تعريف العقار، ذكرنا في الأعلى أن هناك خمسة أنواع للعقارات، وفي التالي أهم المعلومات عنها:

1. العقار السكني (Residential real estate): أي عقار يُستخدم لأغراض سكنية. تشمل الأمثلة على العقار السكني: المنازل المنفصلة، الشقق التعاونية، الدوبلكس، المنازل المتجاورة، والمساكن متعددة العائلات.
2. العقار التجاري (Commercial real estate): أي عقار يُستخدم حصريًا لأغراض تجارية، مثل مجمعات الشقق، محطات الوقود، محلات البقالة، المستشفيات، الفنادق، المكاتب، مرافق وقوف السيارات، المطاعم، مراكز التسوق، المتاجر، والمسارح. قبل الاسثمار في هذا النوع عليك بالطبع معرفة فوائد ومخاطر الاستثمار في العقارات التجارية.
3. العقار الصناعي (Industrial real estate): أي عقار يُستخدم للتصنيع، الإنتاج، التوزيع، التخزين، والبحث والتطوير.
4. الأرض (Land): تشمل العقارات غير المطورة، الأراضي الفارغة، والأراضي الزراعية مثل المزارع، البساتين، المزارع الكبرى، وأراضي الغابات.
5. الاستخدام الخاص (Special purpose): العقارات المستخدمة من قبل العامة مثل المقابر، المباني الحكومية، المكتبات، الحدائق، أماكن العبادة، والمدارس.

“قد يهمك: الاستثمار العقاري التجاري“

الاقتصاد العقاري: The Economics of Real Estate

العقار هو محرك حيوي للنمو الاقتصادي في الولايات المتحدة الأمريكية، وتعتبر بدايات الإنشاءات السكنية (housing starts)، أي عدد مشاريع البناء السكنية الجديدة في أي شهر معين، الصادرة في تقرير عن مكتب الإحصاء الأمريكي، مؤشرًا اقتصاديًا رئيسيًا. يتضمن هذا التقرير بيانات تصاريح البناء، بدايات الإنشاءات، واستكمال البناء للمنازل الفردية، والمباني متعددة الوحدات (2-4 وحدات)، والمباني السكنية التي تضم خمس وحدات أو أكثر مثل مجمعات الشقق.

يراقب المستثمرون والمحللون عن كثب بدايات الإنشاءات السكنية (housing starts) لأنها تقدم فكرة عامة عن الاتجاه الاقتصادي بأمريكا. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تعطي أنواع مشاريع البناء الجديدة أدلة حول كيفية تطور الاقتصاد. بشكل عام، إذا أشارت بدايات الإنشاءات إلى انخفاض في بناء المنازل الفردية وزيادة في المباني متعددة الوحدات، فقد يشير ذلك إلى نقص قادم في المعروض من المنازل الفردية، وهذا يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل.

كيفية الاستثمار في العقارات

من أشهر طرق الاستثمار في العقارات هي تملك المنازل (homeownership)، الاستثمار في عقارات للإيجار (investment or rental properties)، وتقليب المنازل أي بيع وشراء المنازل (house flipping). أحد أنواع المستثمرين العقاريين هو تاجر الجملة في العقارات، والذي يتعاقد مع بائع لشراء منزل، ثم يجد طرفًا مهتمًا بشرائه. يجد تجار الجملة في العقارات عمومًا العقارات المتعثرة ويتعاقدون معها ولكنهم لا يقومون بأي تجديدات أو إضافات.

بشكل عام، يجب العلم أن الأرباح من الاستثمار في العقارات تأتي من إيرادات الإيجار أو العقود بالإضافة إلى زيادة قيمة العقار. وفقًا لشركة ATTOM التي تدير قاعدة البيانات العقارية الرائدة في الولايات المتحدة الأمريكية، فإن تقرير مبيعات المنازل لعام 2021 أظهر أن البائعين حققوا ربحًا قدره 94,092 دولارًا، وهو عائد على الاستثمار بنسبة 45.3%، بزيادة 45% عن عام 2020.

بالإضافة لما سبق ذكره، يجب أن نعلم أن الاستثمار في العقارات يتم بشكل غير مباشر يتم من خلال صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، والتي هي شركات تمتلك محفظة من العقارات المدرة للدخل. هناك أنواع عدة من صناديق REITs مثل ضناديق الأسهم، وضناديق الرهون العقارية (mortgage)، وصناديق الاستثمار العقاري الهجينة، وتصنف حسب كيفية شراء وبيع أسهمها.

الطريقة الأكثر شيوعًا للاستثمار في صناديق REITs هي شراء الأسهم المتداولة علنًا في البورصة، حيث تتداول الأسهم مثل أي ورقة مالية أخرى في البورصة مثل الأسهم، وهذا يجعل صناديق REITs سائلة وشفافة للغاية، ويتم جني الأرباح من صناديق REITs عبر توزيعات الأرباح وزيادة قيمة الأسهم.

خيار آخر للاستثمار في العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية هو من خلال الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، وذلك مثل صندوق الاستثمار Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS) أو صندوق iShares MBS ETF (MBB).

في الجدول التالي سوف نتعرف على ما يحبه المستثمر وما لا يحبه في مجال الاستثمار في العقارات:

إذا كنت من سكان أمريكا، فيجب أن تعلم أن التمييز في قروض الرهن العقاري غير قانوني. بالتالي، إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها، ومن بين هذه الخطوات تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).

“اطلع على: العقارات التجارية ذات الأغراض الخاصة“

في ختام هذه المقالة نكون قد تعرفنا على تعريف العقار، مع التعرف على أنواع العقارات المختلفة، وكيفية الاستثمار فيها. أيضًا تعرفنا على أهم المعلومات التي تخص الاقتصاد العقاري(The Economics of Real Estate)، وإيجابيات وسلبيات الاستثمار في العقارات.